Birtokba adás
Lakásvásárlás esetén általában a teljes vételár kiegyenlítésének idõpontjával azonos idõpontban kerül sor a lakás birtokba adására. Fontos figyelni arra, hogy a birtokba adáskor az eladónak nem lehet közüzemi díj tartozása, társasház esetén pedig közös költség hátraléka. A lakásból az eladónak ki kell jelentkeznie az önkormányzatnál, ott senki más sem maradhat bejelentve. Ilyenkor jegyzõkönyvet érdemes készíteni a mérõórák állásáról is. A vevõ a birtokbavételtõl kezdve jogosult arra, hogy az ingatlant használhassa, viszont a lakás terheinek viselése (közüzemi díjak, közös költség stb.) is az õ feladata lesz ezentúl.
Életkor
Fontos fogalom, részben meghatározza a hitel maximális futamidejét, részben a támogatások igénybevételénél kitétel bizonyos életkori megkötés. Pl. Megelõlegezett szocpolt 40 év alatti házaspárok vehetik igénybe, az otthonteremtési támogatást 35 év alatti gyermekes házaspárok, élettársak, gyermeküket egyedül nevelõ szülõk, stb.
Építési költség
a következő kiadásoknak ténylegesen megfizetett, lakásra jutó hányada:
* a lakás, a lakóépület szerkezetének, közös használatra szolgáló helyiségeinek és központi berendezéseinek építési költségei,
* a lakások rendeltetésszerű használhatósághoz szükséges helyiségeknek, melléképületeknek (tüzelőanyag-tároló, lomkamra stb.), melléképítményeknek (hulladéktartály-tároló, közműpótló építményeknek és berendezések, közmű-becsatlakozás építményei stb.), valamint egyéb építményeknek (lakótelek homlokvonalán álló kerítés, az építésügyi hatóság által előírt kerítés, az épület megközelítését szolgáló tereplépcső, lejtő és járda, valamint támfal és szivárgó övárok) gépkocsitároló építési költségei,
* a közműbekötések költségvetés szerinti építési költségei,
* a lebonyolítási költségek, a műszaki tervezési költségek,
* a jogszabály alapján fizetendő út- és közműfejlesztési hozzájárulás,
* távfűtés bekapcsolási díj, az elektromos hálózat fejlesztési hozzájárulások,
* a közterületi út-, járda- és közműépítési költségek és hozzájárulások,
* az építmény megépítéséhez szükséges földmunka elvégzésének költségei (tereprendezés, földkiemelés és deponálás),
* az építmény megépítése érdekében felmerült építménybontási költségek (épületek, építmények bontása), valamint
* a telek ára.
Értékbecslés
Az ügyfelek által biztosítékul felajánlott ingatlan(ok) vizsgálata, amely helyszíni szemléből áll, és amelynek végeredményeképpen a hivatalos értékbecslő írásos elemzést készít, megindokolva az általa meghatározott értéket.
Értékpapír kibocsátás
egy kibocsátótól származó, hitelviszonyt megtestesítő, egymást követő nyilvános értékpapírkibocsátás, amelynek alapfeltételeit a kibocsátó a program indításakor rögzíti, és az egyes részkibocsátások során a kibocsátó meghatározza a kibocsátás egyedi adatait
2008. március 19., szerda
Hitellel kapcsolatos fogalmak
Adós
A hiteligénylõ a kölcsönszerzõdés megkötése után adóssá válik.
Adósnyilvántartás - KHR-BAR lista
A bankok a késedelmesen fizetõ rossz adósaik (kezesek is) adatait megküldik egy központi nyilvántartásba (Központi Hitelinformációs Rendszer=KHR, régebben BAR). A késedelem kritériuma, ha az adós min. 3 hónapig nem fizeti a törlesztését, illetve a ki nem fizetett tartozás meghaladja a mindenkori minimálbér összegét. Aki egyszer bekerült az adósnyilvántartásba, csak akkor kerül ki onnan, ha a hitel törlesztésétõl számítva 5 év eltelt. A kezesek akkor kerülnek be a nyilvántartásba, ha a bank felszólította õket az adós helyetti fizetésre és ezen kötelezettségüknek nem tettek eleget.
Adóstárs
Az a személy, aki a az adóssal együtt vállal visszafizetési kötelezettséget, és aki lehet pl. az adós házastársa vagy élettársa.
Annuitás
Annuitás esetén minden törlesztõrészlet megegyezik, így a hitelfelvevõ minden törlesztési idõpontban azonos összegû törlesztõ részletet fizet.
BAR lista
A bankok a késedelmesen fizetõ rossz adósaik (kezesek is) adatait megküldik egy központi nyilvántartásba (Központi Hitelinformációs Rendszer=KHR, régebben BAR). A késedelem kritériuma, ha az adós min. 3 hónapig nem fizeti a törlesztését, illetve a ki nem fizetett tartozás meghaladja a mindenkori minimálbér összegét. Aki egyszer bekerült az adósnyilvántartásba, csak akkor kerül ki onnan, ha a hitel törlesztésétõl számítva 5 év eltelt. A kezesek akkor kerülnek be a nyilvántartásba, ha a bank felszólította õket az adós helyetti fizetésre és ezen kötelezettségüknek nem tettek eleget.
A hiteligénylõ a kölcsönszerzõdés megkötése után adóssá válik.
Adósnyilvántartás - KHR-BAR lista
A bankok a késedelmesen fizetõ rossz adósaik (kezesek is) adatait megküldik egy központi nyilvántartásba (Központi Hitelinformációs Rendszer=KHR, régebben BAR). A késedelem kritériuma, ha az adós min. 3 hónapig nem fizeti a törlesztését, illetve a ki nem fizetett tartozás meghaladja a mindenkori minimálbér összegét. Aki egyszer bekerült az adósnyilvántartásba, csak akkor kerül ki onnan, ha a hitel törlesztésétõl számítva 5 év eltelt. A kezesek akkor kerülnek be a nyilvántartásba, ha a bank felszólította õket az adós helyetti fizetésre és ezen kötelezettségüknek nem tettek eleget.
Adóstárs
Az a személy, aki a az adóssal együtt vállal visszafizetési kötelezettséget, és aki lehet pl. az adós házastársa vagy élettársa.
Annuitás
Annuitás esetén minden törlesztõrészlet megegyezik, így a hitelfelvevõ minden törlesztési idõpontban azonos összegû törlesztõ részletet fizet.
BAR lista
A bankok a késedelmesen fizetõ rossz adósaik (kezesek is) adatait megküldik egy központi nyilvántartásba (Központi Hitelinformációs Rendszer=KHR, régebben BAR). A késedelem kritériuma, ha az adós min. 3 hónapig nem fizeti a törlesztését, illetve a ki nem fizetett tartozás meghaladja a mindenkori minimálbér összegét. Aki egyszer bekerült az adósnyilvántartásba, csak akkor kerül ki onnan, ha a hitel törlesztésétõl számítva 5 év eltelt. A kezesek akkor kerülnek be a nyilvántartásba, ha a bank felszólította õket az adós helyetti fizetésre és ezen kötelezettségüknek nem tettek eleget.
Adókedvezmény
A magánszemély abban az esetben jogosult a lakáscélú hitellel összefüggő adókedvezmény érvényesítésére, ha az általa a lakáscélú kedvezmény alapjául szolgáló lakáscélú felhasználásra felvett hitel/hitelek összege a 15 millió, illetõleg a 10 millió forintot nem haladja (nem haladta) meg.
2008. március 18., kedd
Szükséges okmányok BAR-hitel esetén
- teljes, legfeljebb 30 napos, eredeti tulajdoni lap
- személyes okmányok ( szig., lakcímkártya, adókártya) másolat
- egy oldalas hitelkérelem nyomtatvány
- legfeljebb 30 napos közüzemi számla és csekkszelvény
A maximális hitelösszeg: a piaci (forgalmi) érték 60 százaléka, vagy a hitelbiztosítási érték 60 százaléka.
Minimum hitelösszeg: 1 millió forint, illetve ennek megfelelő EUR, CHF futamidő 10-30 év
Minimum hitelösszeg: 1 millió forint, illetve ennek megfelelő EUR, CHF futamidő 10-30 év
Teljes hiteldíj mutató -THM
A teljes hiteldíj mutató vagy THM egy olyan egységes, minden hitelező által kötelezően használt mutató, amelyből kiderül, hogy az adott hitel felvétele után az adósnak egy év alatt a tőkén túl mekkora összeget kell visszafizetnie. Magyarországon 1997-ben vezette be a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete a betétesek védelmében.
Ennek a mutatónak tartalmaznia kell a kamatokat és a kezelési költségeket is. Értékét mindig kamatos kamatozással kell számítani. A THM kiszámításánál a járulékos tételeket is bele kell számítani a pénzáralmásokba (költség, jutalék, díj).
Példa:
Egy hitel kamatlába 10%, a kezelési költség 2% egy évre. Ebben az esetben a THM 12%. Ha az adós felvesz 100 Ft-ot, akkor egy év múlva 112 Ft-ot kell visszafizetnie a hitelezőnek.
Ennek a mutatónak tartalmaznia kell a kamatokat és a kezelési költségeket is. Értékét mindig kamatos kamatozással kell számítani. A THM kiszámításánál a járulékos tételeket is bele kell számítani a pénzáralmásokba (költség, jutalék, díj).
Példa:
Egy hitel kamatlába 10%, a kezelési költség 2% egy évre. Ebben az esetben a THM 12%. Ha az adós felvesz 100 Ft-ot, akkor egy év múlva 112 Ft-ot kell visszafizetnie a hitelezőnek.
Pénz hitelezése
Pénzt leggyakrabban a bankok hiteleznek, magánszemélyeknek vagy cégeknek. A pénz felhasználásának módját a hitelező ellenőrizheti, kikötheti (például csak lakásvásárlásra használható fel). A bank a szerződésben rögzített összeget készpénzben az adós rendelkezésére bocsátja, vagy jóváírja számláján. Ezek a hitelek lehetnek személyi hitelek vagy reálhitelek.
* Személyi hitelek esetén a bank mérlegeli az ügyfél pénzügyi helyzetét, és ettől teszi függővé a biztosíték igényét. A jó pénzügyi helyzetben lévő ügyfelek (magas fizetéssel rendelkező, nagyösszegű lekötött pénzze vagy kötvénye van a banknál, stb.) esetében a bankok eltekinthetnek a vagyoni fedezet kikötésében, míg a gyengébb anyagi helyzetben lévőknél fedezetet köthetnek ki. Ez alapján három csoportra bonthatjuk:
o Biankó hitelek, ahol a hitelező az adós üzleti lehetőségeit, feltételeit, fizetőképességét, bonitását és egyéb vagyoni feltételeit ismerve nem köt ki biztosítékot és kezességet. Ezen belül is megkülönböztethetünk három fő csoportot:
+ Üzemviteli hitelek: a vállalkozás működtetéséhez szükséges készletek, követelések finanszírozását szolgálják rövidtávon (pl. likviditási hitel), futamideje maximum 1 év.
+ Szezonális hitelek: a cég időszakos többlet pénzigényét szolgálják, a cash-flow kiegyenlítése a célja.
+ Kishitelek: főként a lakossági fogyasztás finanszírozásának területén jelentős. Lehet egyéni hitel, mely pénzügyi gondot old meg a bérből és fizetésből élők esetében, vagy lehet árukészlet-hitel, mely a tartós fogyasztási cikkek vásárlásában segít.
o Kezes hitelek: ezeket a hiteleket egy harmadik fél kezességvállalása mellett lehet igénybe venni. A felvett hitelért, az adós és a kezes egyetemlegesen felelnek. Két formája létezik:
+ Egyszerű kezességvállalás: a kezes akkor vállalja a fizetési kötelezettség teljesítését, ha az adós nem teljesíti azt.
+ Készfizetői kezességvállalás: ebben az esetben a kezes közvetlenül az adós helyett vállalja a kezes fizetés teljesítését.
o Váltóleszámítolási hitelek: amennyiben a hitelező a váltó lejárta előtt szeretne pénzéhez jutni, akkor a bank részére eladhatja a váltót.
* Reálhiteleknél a bankok a hitelnyújtás időpontjában speciális vagyoni fedezetet kötnek ki. Ezek a következők lehetnek:
o Kézizálog vagy lombardhitelek: ingóságok elzálogosításával lehet a hitelhez hozzájutni, a zálogtárgy a hitel fedezete. A hitel összegét a zálogtárgy minősége és mobilizálhatósága határozza meg. A zálog lehet értékpapír, életbiztosítási kötvény, áru, stb. A hitelnyújtás általában egy éven belüli.
o Cessziós hitelek: az adós követelést engedményez a bank javára, mivel a bank megelőlegezi a számlakövetelést vagy annak egy részét.
o Jelzáloghitel: hosszúlejáratú hitelezéskor alkalmazott ingatlanos hitelfedezet, ilyenkor a hitelfedezetet csak képletesen veszi zálogba a bank, mert a telekkönyvi hivatalnál tesz jelzálogbejegyzést.
* Személyi hitelek esetén a bank mérlegeli az ügyfél pénzügyi helyzetét, és ettől teszi függővé a biztosíték igényét. A jó pénzügyi helyzetben lévő ügyfelek (magas fizetéssel rendelkező, nagyösszegű lekötött pénzze vagy kötvénye van a banknál, stb.) esetében a bankok eltekinthetnek a vagyoni fedezet kikötésében, míg a gyengébb anyagi helyzetben lévőknél fedezetet köthetnek ki. Ez alapján három csoportra bonthatjuk:
o Biankó hitelek, ahol a hitelező az adós üzleti lehetőségeit, feltételeit, fizetőképességét, bonitását és egyéb vagyoni feltételeit ismerve nem köt ki biztosítékot és kezességet. Ezen belül is megkülönböztethetünk három fő csoportot:
+ Üzemviteli hitelek: a vállalkozás működtetéséhez szükséges készletek, követelések finanszírozását szolgálják rövidtávon (pl. likviditási hitel), futamideje maximum 1 év.
+ Szezonális hitelek: a cég időszakos többlet pénzigényét szolgálják, a cash-flow kiegyenlítése a célja.
+ Kishitelek: főként a lakossági fogyasztás finanszírozásának területén jelentős. Lehet egyéni hitel, mely pénzügyi gondot old meg a bérből és fizetésből élők esetében, vagy lehet árukészlet-hitel, mely a tartós fogyasztási cikkek vásárlásában segít.
o Kezes hitelek: ezeket a hiteleket egy harmadik fél kezességvállalása mellett lehet igénybe venni. A felvett hitelért, az adós és a kezes egyetemlegesen felelnek. Két formája létezik:
+ Egyszerű kezességvállalás: a kezes akkor vállalja a fizetési kötelezettség teljesítését, ha az adós nem teljesíti azt.
+ Készfizetői kezességvállalás: ebben az esetben a kezes közvetlenül az adós helyett vállalja a kezes fizetés teljesítését.
o Váltóleszámítolási hitelek: amennyiben a hitelező a váltó lejárta előtt szeretne pénzéhez jutni, akkor a bank részére eladhatja a váltót.
* Reálhiteleknél a bankok a hitelnyújtás időpontjában speciális vagyoni fedezetet kötnek ki. Ezek a következők lehetnek:
o Kézizálog vagy lombardhitelek: ingóságok elzálogosításával lehet a hitelhez hozzájutni, a zálogtárgy a hitel fedezete. A hitel összegét a zálogtárgy minősége és mobilizálhatósága határozza meg. A zálog lehet értékpapír, életbiztosítási kötvény, áru, stb. A hitelnyújtás általában egy éven belüli.
o Cessziós hitelek: az adós követelést engedményez a bank javára, mivel a bank megelőlegezi a számlakövetelést vagy annak egy részét.
o Jelzáloghitel: hosszúlejáratú hitelezéskor alkalmazott ingatlanos hitelfedezet, ilyenkor a hitelfedezetet csak képletesen veszi zálogba a bank, mert a telekkönyvi hivatalnál tesz jelzálogbejegyzést.
Ingatlanhitelezés menete
Résztvevő felek
* adós és adóstárs
* készfizető kezes
* technikai kezes
* pénzintézet
Hitelezés menete
1. foglaló kifizetése az eladónak (általában 10%)
2. adásvételi szerződés elkészítése
3. kölcsönkérelem benyújtása a pénzintézethez a szükséges dokumentumokkal
4. értékbecslés
5. adósminősítés
6. hitelkérelem elbírálása
7. a kérelmező kiértesítése, jelzálogszerződés aláírása a pénzintézettel
8. a pénzintézet bejegyzése az ingatlan lapjára az illetékes földhivatalban
9. a hitel folyósítása az eladónak
Egyszeri költségek
* értékbecslési díj: az ingatlant felbecsülő szakértő díja (általában 30 ezer forint/ingatlan)
* közjegyzői díj: államilag kamattámogatott hitelnél maximum 55 ezer forint, más esetben nincs maximalizálva; függ az igénybe vett hitel nagyságától is
* folyósítási jutalék/hitelbírálati díj: az igényelt hitelösszeg 0,5-1,5%-a
* ügyvédi díj: az adásvételi szerződés elkészítésénél; az ingatlan árának 1%-a
Állami támogatások és adókedvezmények [szerkesztés]
* ha a hitelfelvevő természetes személy, az éves törlesztőrészlet 30%-a (használt ingatlan vásárlásánál), illetve 40%-a (új ingatlan vásárlásánál), de maximum 120 ezer forint az első 5 évben visszaigényelhető a befizetett személyi jövedelemadóból
* lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény (szocpol, félszocpol)
* adós és adóstárs
* készfizető kezes
* technikai kezes
* pénzintézet
Hitelezés menete
1. foglaló kifizetése az eladónak (általában 10%)
2. adásvételi szerződés elkészítése
3. kölcsönkérelem benyújtása a pénzintézethez a szükséges dokumentumokkal
4. értékbecslés
5. adósminősítés
6. hitelkérelem elbírálása
7. a kérelmező kiértesítése, jelzálogszerződés aláírása a pénzintézettel
8. a pénzintézet bejegyzése az ingatlan lapjára az illetékes földhivatalban
9. a hitel folyósítása az eladónak
Egyszeri költségek
* értékbecslési díj: az ingatlant felbecsülő szakértő díja (általában 30 ezer forint/ingatlan)
* közjegyzői díj: államilag kamattámogatott hitelnél maximum 55 ezer forint, más esetben nincs maximalizálva; függ az igénybe vett hitel nagyságától is
* folyósítási jutalék/hitelbírálati díj: az igényelt hitelösszeg 0,5-1,5%-a
* ügyvédi díj: az adásvételi szerződés elkészítésénél; az ingatlan árának 1%-a
Állami támogatások és adókedvezmények [szerkesztés]
* ha a hitelfelvevő természetes személy, az éves törlesztőrészlet 30%-a (használt ingatlan vásárlásánál), illetve 40%-a (új ingatlan vásárlásánál), de maximum 120 ezer forint az első 5 évben visszaigényelhető a befizetett személyi jövedelemadóból
* lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény (szocpol, félszocpol)
Feliratkozás:
Bejegyzések (Atom)